La alternativa a las hipotecas para no perder la vivienda ante un inversor extranjero

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Las compraventas de vivienda siguen disminuyendo (un 2,1 % menos en enero de 2024 que el año anterior), pero las hipotecas han caído cinco veces más en el mismo periodo: un 10,3 %, según el INE.

Cada vez menos compraventas de vivienda, pues, se firman con una hipoteca y más se hacen al contado, una tendencia presente desde mediados de 2022 tras las subidas de los tipos de interés de la eurozona.

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Por una parte, hay una constante —y creciente— ola de inversores extranjeros que buscan pisos mayoritariamente para invertir y que pueden pagar «en cash», a tocateja. Por otra parte, prolifera también los préstamos a 0 % de interés entre familiares de primer grado para la compra de una vivienda.

Hipoteca o préstamo entre familiares al 0 %

Las entidades bancarias se han espabilado a trasladar las subidas de las tasas de interés a sus hipotecas, pero la banca tradicional aún se muestra reacia a remunerar a sus clientes por sus ahorros. Esto anima a los padres a prestar ese dinero no remunerado a sus hijos para la compra de una vivienda.

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Los préstamos al 0 % entre familiares pueden firmarse ante notario de manera legal y transparente, sin tener que pagar impuestos adicionales. De no hacerse así, Hacienda lo consideraría una donación, que actualmente tributa en un 5 % para este tipo de parentescos.

Un préstamo al 0 % es una opción lícita y común para ayudar a pagar la entrada de una hipoteca o una posterior reforma. Aun así, estos recursos financieros no están exentos de riesgos y deben dejarse bien atados para evitar problemas posteriores.


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Por ejemplo, una hipoteca media se devuelve en 24 años -según el Instituto Nacional de Estadística-, pero es posible que un familiar que preste al 0 % quiera recuperar su dinero en mucho menos tiempo. Por esta razón, será necesario pactar el plazo en que se quiere devolver el préstamo y a la vez ajustar la cantidad prestada para que su devolución a tiempo sea factible

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La inversión extranjera no frena: los extranjeros son el 15 % de las compraventas

El enfriamiento de la economía ha dado un respiro a los compradores activos. La sensación de urgencia que se sentía antaño al comprar un piso —una urgencia ante la posibilidad de que otro comprador se adelantara— ha ido cayendo este último año.

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Aunque se mantiene viva. Gran parte del motivo es el comprador extranjero que se mantiene a la búsqueda de activos para invertir y que muy a menudo pasa por delante de los compradores locales si estos no tienen el dinero para pagar a tocateja.

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El Colegio de Registradores cifra en un 14,98 % la compra de vivienda por parte de extranjeros en España sobre el total y le atribuye un «comportamiento excelente durante el año 2023, acumulando dos años consecutivos con intensos ingresos».

Es difícil cuantificar qué cantidad de compradores extranjeros compran para vivir y cuál como inversión, aunque sí es evidente que «las comunidades autónomas con mayores pesos de compra por extranjeros coinciden nuevamente con las de gran actividad turística». Esta «fortaleza actual de la demanda extranjera», siempre en palabras de los Registradores, ha sido superior en Illes Balears (31,50 %) y en la Comunitat Valenciana (29,26 %), que tranquilamente doblan aquella de Catalunya (15,79 %).

Entre las nacionalidades más comunes de los compradores extranjeros, hay la china en Barcelona, la italiana en Girona y Tarragona y la rumana en Lleida y Castelló. Los alemanes predominan en Balears y los marroquíes en Alacant.

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