El Banco de España critica el control al alquiler y pide que se incentive a los grandes tenedores

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El Banco de España (BdE) da un serio correctivo a la ley de Vivienda y aconseja tomar medidas bastante contrarias a las recogidas en la norma para reducir el precio del alquiler a los jóvenes y a las clases más modestas. El supervisor duda de que la actual redacción de la ley sirva para cumplir ese cometido en su informe anual correspondiente al ejercicio 2023, donde avisa de que los límites a la actualización anual de las rentas y los controles de precios pueden desplazar la oferta a otras modalidades de arrendamiento e incrementar las mensualidades a los hogares con menos ingresos.

La entidad presidida por Pablo Hernández de Cos pone en cuestion cualquiera de las medidas introducidas en la polémica norma destinadas al mercado del alquiler. Sobre el control de precios, del que cree que su anuncio y aplicación sostenida en el tiempo pueden generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda, lo hace apoyado en la experiencia en otros países, con la que advierte de que los límites a las rentas podrían ocasionar una contracción de la oferta de vivienda del alquiler en las áreas reguladas, el desplazamiento del uso de las viviendas a otros mercados alternativos como el alquiler de temporada o el turístico y un descenso de la calidad de la vivienda por un menor mantenimiento. Avisos que fueron reiterados por el sector inmobiliario durante los tres años en los que el Gobierno estuvo discutiendo la aprobación de la norma.

El supervisor va más allá y cree que la fijación de precios máximos en el mercado del alquiler podría, además, generar efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre el segmento de hogares con menor renta. «La fijación de un precio máximo podría reducir los alquileres de los inquilinos que se sitúan por encima del máximo regulatorio, pero incrementar los precios situados por debajo del nivel de referencia, segmento este último en el que se encuentran los hogares con menores ingresos», concreta.

La institución hace valoración en el mismo documento sobre todas las medidas adoptadas por el Gobierno en los dos últimos años para tratar de proteger a los inquilinos contra la escalada inflacionista. Si bien apunta a que las medidas adoptadas habrían mejorado las condiciones de los hogares con contratos vigentes y, «de acuerdo con la literatura económica», contribuido a reducir la incertidumbre y la volatilidad de los precios en el mercado del alquiler, también apunta a que algunas de estas actuaciones pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta (migración a otras modalidades como el alquiler temporal o turístico), así como en los precios de los nuevos contratos.

Y concreta: «el resultado de la mayor protección para los inquilinos más vulnerables, eleva el riesgo de impago para los propietarios, lo que podría resultar en un incremento del precio del alquiler —por una mayor prima de riesgo— o en una reducción de la oferta de alquiler disponible para estos hogares».

También avisa la entidad de que las prórrogas forzosas de los alquileres sumado a las actualizaciones de rentas anuales por debajo del IPC disminuyen los incentivos para aumentar la oferta de alquiler. «Estos desincentivos serían mayores en el ámbito de las personas jurídicas, ya que los inquilinos de estas entidades han recibido una mayor protección». Es decir, de las propiedades de los grandes tenedores (empresas y fondos en su mayoría), que se verían forzados a provocar un aumento de los precios iniciales en el momento de la firma de los contratos «con el objetivo de garantizar un determinado flujo de rentas a lo largo de la duración de estos».

Esto ocurre, cuando el Banco de España cree que el mercado del alquiler debe volcarse en este tipo de inversores -que actualmente tienen un 8% de los 3,6 millones de viviendas que hay en el mercado del alquiler- para incentivar la oferta y contener los precios. Para ello aboga por eliminar el «tratamiento diferencial» en todo tipo de regulaciones y normativa contractual de las personas jurídicas y los denominados grandes tenedores respecto al que tienen los particulares -los límites al alquiler les afectan de manera distinta, por ejemplo-.

Además, el BdE pide homogenizar el tratamiento fiscal de estos agentes con respecto a los existentes en el ámbito europeo, «donde este sector profesionalizado tiene una mayor relevancia». En concreto, señala que sería deseable vincular la existencia de beneficios fiscales sobre la renta de los propietarios al arrendamiento en forma de alquiler social o a precios asequibles.

El supervisor remarca que el mercado del alquiler residencial en España se caracteriza por la amplia presencia de particulares no profesionalizados y este tipo de agentes «no pueden aprovechar las economías de escala y la diversificación del riesgo asociadas a una mayor dimensión de la cartera de viviendas gestionadas», lo que se traduciría en mayores costes y, por lo tanto, en unos mayores precios del alquiler. «Aquellas medidas que permitan aumentar la participación de los agentes profesionales serían positivas para incrementar la oferta y, de ese modo, reducir la dinámica alcista de los precios del alquiler», se destaca en el informe.

1,5 millones de viviendas en alquiler social

El Banco de España también deja corto el plan de vivienda asequible del Gobierno que prevé levantar durante los próximos años 184.000 inmuebles destinados al alquiler social y asequible para equiparar el parque público de vivienda al de nuestros países vecinos. Pero para el regulador se trata de una magnitud cuantitativa que representa un desafío, cuando en España apenas el 1,5% de las viviendas (unas 300.000) se encuentran en ese mercado por el más del 5% de media que existe en los estados de la UE.

Esto requeriría de levantar en torno a 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social, casi ocho veces más que la proyección del Ejecutivo. «Un plan a 10 años con el objetivo de disponer de este parque de viviendas supondría incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas en España registrada en los últimos años», subraya la entidad.

Necesidad de 600.000 viviendas

Pero no solo percibe una necesidad de alquiler social. La entidad encuentra que existe un déficit de obra nueva en relación al crecimiento de los hogares que se espera para los próximos años en España. Concreta que el diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 365.000 unidades y que en 2024 y 2025, las proyecciones de creación neta de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas que se terminarán en este período, implicarían un déficit adicional superior a las 225.000 viviendas. Es decir, que si se mantinen los actuales ritmos de construcción, para 2025 harán falta en España 600.000 nuevas casas.

Revisar los impuestos a la vivienda

El supervisor también pone el foco en modificar el sistema tributario de los activos inmobiliarios por su dimensión respecto a la del resto de países de la UE. Señala que esta mayor tributación se refleja en los ingresos derivados de la tributación sobre la propiedad, que en España representaban el 2,8 % del PIB en 2022, frente al 1,4 % del PIB alcanzado en el promedio de las economías de la UE-27 o el 1,6% del PIB en el promedio de la zona euro. Por ello propone subir impuestos sobre la propiedad recurrentes como el IBI, pero compensarlo reduciendo los tributos sobre la producción y adquisición de vivienda, para abaratarla y hacerla más accesible.

«No obstante, las propuestas que supongan una reducción de los impuestos vinculados a la producción y adquisición de viviendas deberían plantearse cuando se reduzcan los desajustes entre oferta y demanda en el mercado residencial . En caso contrario, una parte significativa de la reducción de impuestos se trasladaría en forma de un aumento del precio final de la vivienda, transfiriendo los recursos públicos a los promotores y a los propietarios de vivienda en venta».

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